סימולטור המשכנתא — בניית תמהיל והצגת תרחישים ללקוח

משכנתא היא ההחלטה הפיננסית הגדולה של חיי הלקוח. סימולטור המשכנתא הופך תמהיל מורכב לתמונה ברורה: אתם בונים מסלולים, המערכת מחשבת בזמן אמת את ההחזר החודשי ואת העלות הכוללת, ואתם מציגים ללקוח תרחישים — מה קורה אם הריבית תעלה, אם הוא יפרע מוקדם, או אם הוא ימחזר. במדריך הזה נעבור על כל מה שהמסך מציע: ארבעת סוגי המשכנתא, בניית תמהיל, כלי התרחיש, מצב ההצגה ללקוח והפקת הדוח.

איך מגיעים לסימולטור

בתפריט הצד, תחת תכנון פיננסי, לחצו על סימולטור משכנתא. בראש העמוד תראו את הכותרת "סימולטור משכנתא" ומתחתיה הכיתוב "חישובים כלליים — לא משויך ללקוח ספציפי".

ארבעת סוגי המשכנתא

ברצועה העליונה יש ארבעה טאבים, כל אחד לסוג משכנתא אחר:

• משכנתא רגילה — המצב הרגיל: בונים תמהיל מסלולים למשכנתא חדשה.
• מחזור משכנתא — משווים משכנתא קיימת מול הצעה חדשה, ורואים את החיסכון ונקודת האיזון.
• משפרי דיור — ללקוח שמוכר דירה וקונה אחרת, עם גשר ביניים.
• משכנתה הפוכה — משכנתא לגיל השלישי כנגד שווי הדירה.

מעבר בין הטאבים לא מוחק כלום — כל סוג שומר את הנתונים שהזנתם בו.

אשף הליווי המודרך

בכניסה הראשונה למשכנתא רגילה נפתח אשף ליווי — תהליך מודרך צעד־אחר־צעד שאוסף את נתוני הלקוח ובונה איתכם את התמהיל. אם אתם מעדיפים לעבוד ישר על סביבת העבודה המלאה, אפשר לצאת מהאשף בכל רגע. לחזור אליו? לחצו על כפתור אשף ליווי בראש המסך.

הגדרות הבסיס

בשורת ההגדרות שמתחת לרצועת הסיכום ממלאים את הפרטים שמזינים את כל החישוב. לחיצה על כל שדה פותחת אותו לעריכה:

• משכנתא — סכום ההלוואה הכולל. ליד הסכום מופיע תג שמראה כמה עוד נותר לשייך למסלולים (או "עודף" אם חרגתם).
• מחיר נכס — משמש לחישוב אחוז המימון (LTV), שמופיע כתג צבעוני (ירוק אם בטווח, אדום אם חורג מהתקרה).
• הכנסה — ההכנסה החודשית של הלקוח. משמשת לחישוב יחס ההחזר להכנסה (PTI).
• גיל — משמש לחישוב התקופה המקסימלית המותרת.
• מטרה — מטרת ההלוואה (מגורים, השקעה וכו').
• בנק — הבנק שנותן את ההצעה.
• LTV — תקרת אחוז המימון (75% / 70% / 50%).
• אישור — תאריך האישור העקרוני.

בקצה השורה שלושה כלי־עזר מהירים:

• מדד — סימולציית ההצמדה למדד: כאן קובעים באיזה שיעור מדד המערכת מניחה בחישוב המסלולים הצמודים.
• פירעון — סימולציית פירעון מוקדם.
• זכאות — מחשבון זכאות משרד השיכון.

רצועת הסיכום — המספרים החשובים במבט אחד

מעל טבלת המסלולים מופיעה רצועה שמתעדכנת בכל שינוי:

• החזר חודשי (חודש ראשון) — המספר הגדול, הכי חשוב ללקוח.
• סה"כ משכנתא, סה"כ עלות ו-סה"כ ריבית — התמונה לאורך כל התקופה.
• יחס החזר (PTI) — אחוז ההחזר מתוך ההכנסה, צבוע לפי רמת הסיכון (התקרה הרגולטורית היא 40%).
• ריבית אפקטיבית, החזר לכל ₪1 ו-החזר מקסימלי — מדדי איכות נוספים לתמהיל.

מתחת מופיע פס צבעוני שמראה את הרכב התמהיל לפי מסלולים.

תמהילים ומסלולים — הלב של הכלי

עבודה עם כמה תמהילים במקביל

בשורת הטאבים של התמהילים אתם יכולים להחזיק כמה גרסאות תמהיל זו לצד זו ולעבור ביניהן. לכל טאב תמהיל:

• לחיצה כפולה על השם — משנה את שמו.
• אייקוני הפעולה — שכפול תמהיל, מחיקה, וסימון כ-"מכרז" (התמהיל שאיתו יוצאים למכרז ריביות מול הבנקים).
• כפתור + — מוסיף תמהיל ריק חדש.

בקצה השורה: מיזוג (מאחד כמה תמהילים לתמהיל אחד עם הפרדה ויזואלית בין המקורות), השוואה (מציג את כל התמהילים זה מול זה בטבלה אחת), וכפתור צמצם/הרחב שמפנה מקום לטבלת המסלולים.

בניית המסלולים

בטבלת המסלולים בונים את התמהיל בפועל. אפשר להתחיל מתמהיל אוטומטי (סיכון נמוך / בינוני / גבוה) שהמערכת בונה לפי סכום המשכנתא, או לבנות ידנית. תחת הטבלה:

• הוספת מסלול — מוסיף שורת מסלול. בכל שורה בוחרים סוג מסלול (קל"צ, פריים, משתנה צמודה וכו'), סכום, תקופה, ריבית ולוח סילוקין.
• דוח יתרות משכנתא — מעלה את דוח היתרות לסילוק של המשכנתא, והמסלולים הקיימים ממנו ממולאים אוטומטית לתמהיל "משכנתא קיימת" (נוח למחזור).

הכיתוב "חישוב בזמן אמת" בפינת הטבלה מזכיר שכל שינוי מתעדכן מיד ברצועת הסיכום ובגרפים.

[!IMPORTANT] הריביות בטבלה הן מה שאתם מזינים — לא ערכים חיים מהבנקים. ודאו שהן עדכניות לפני שאתם מציגים ללקוח.

הכלים בתחתית המסך

מתחת לטבלה יש רצועת כלים שכל אחד פותח תצוגה משלו:

• גרפים — תשלום חודשי, פירוק קרן/ריבית ויתרת קרן לאורך זמן.
• לוח סילוקין — פירוט שנתי מלא של כל תשלום.
• ניהול סיכונים — כאן חיים תרחישי הסיכון: מה קורה להחזר ולעלות אם הריבית תעלה, איך משפיע שינוי בעוגן במסלולים המשתנים, ותרחישי מדד למסלולים הצמודים (כולל "מדד שבירה"). זה הטאב הכי חזק להצגת סיכון ללקוח.
• לוח שחרורים — משכנתא שמשוחררת בפעימות (למשל דירה מקבלן), עם תאריכים ואבני דרך.
• עלויות (TCO) — מחשבון העלות הכוללת של המשכנתא.
• דוח ללקוח — פותח את הדוח המלא להפקה (ראה בהמשך).
• יועץ AI — עוזר משכנתאות מובנה: שאלו אותו לבנות תמהיל אופטימלי, לנתח את הסיכונים, או לבדוק את ההחזר המקסימלי לפי בנק ישראל.

בדיקות תרחיש — איך מציגים ללקוח

טעינת משכנתא קיימת של לקוח

לחיצה על "טען מסלולים של הלקוח" (בראש המסך) פותחת רשימה של הלקוחות שיש להם משכנתא רשומה. חיפוש לפי שם או אימייל, בחירת לקוח — והמסלולים הקיימים שלו נטענים לתמהיל "משכנתא קיימת". הטעינה היא בקריאה בלבד: היא לא משנה שום דבר בתיק של הלקוח, רק מביאה את הנתונים לסימולטור כדי שתעבדו מולם (למשל להשוות מול הצעת מחזור).

מצב הצגה ללקוח

כפתור מצב הצגה הופך את המסך לתצוגה נקייה עם טקסט גדול — מושלם להצגה על מסך מול הלקוח בפגישה. יציאה בלחיצה על הכפתור שוב או על מקש Esc.

דוח ללקוח

מהרצועה התחתונה, לחצו על דוח ללקוח. נפתח דוח מלא וממותג (עם הלוגו שלכם), שכולל את פרטי הלקוח והנחות העבודה, פירוט המסלולים, גרפים, לוח סילוקין שנתי וניתוח סיכונים. בראש הדוח יש כפתור הדפסה / PDF — הוא פותח חלון הדפסה שממנו אפשר להדפיס או לשמור כקובץ PDF לשליחה ללקוח.

בעיות נפוצות

התג אומר שנותר סכום לשייך / יש "עודף" סכום המסלולים לא שווה לסכום המשכנתא שהגדרתם. תקנו את הסכומים במסלולים עד שהתג יראה ✓.

הריביות נראות לא נכונות הריביות הן מה שאתם מזינים ידנית, לא ערך חי מהבנקים. עדכנו אותן לפני הפגישה.

טענתי משכנתא של לקוח ודילגו כמה מסלולים מסלולים מסוג שהסימולטור לא תומך בו מדולגים בטעינה. ההודעה בסיום מציינת כמה נטענו וכמה דולגו — השלימו אותם ידנית אם צריך.

מה הלאה?

• יועץ AI — ניתוח חכם מבוסס נתוני הלקוח
• הזירה הכלכלית — כל נתוני השוק במקום אחד
• חוברת פיננסית — יצירה ושיתוף עם הלקוח