לפני שקונים דירה להשקעה, חשוב לדעת אם היא תכניס או תוציא כסף בכל חודש. הזינו מחיר, הון עצמי, תנאי משכנתא ושכר דירה, וקבלו את התזרים החודשי, התשואה ברוטו והתשואה על ההון העצמי שלכם.
תזרים חודשי הוא הכסף שנכנס או יוצא בפועל בכל חודש: שכר הדירה פחות ההוצאות וההחזר על המשכנתא. תשואה מודדת את הרווחיות ביחס להשקעה — תשואה ברוטו ביחס למחיר הנכס, ותשואה על ההון העצמי (cash-on-cash) ביחס לכסף שהשקעתם בפועל.
נכס יכול להיות עם תזרים שלילי ועדיין רווחי לאורך זמן — בזכות עליית הערך והקטנת יתרת המשכנתא. לכן חשוב להסתכל על התמונה המלאה.
בישראל התשואה ברוטו על דירות מגורים נעה לרוב סביב 2.5%–3.5%, ותזרים שלילי נפוץ כשהמינוף גבוה. מנגד, עליית הערך והחזר הקרן הם "תשואה נסתרת" שלא מופיעה בתזרים החודשי.
החישוב כאן הוא לפני מסים — מס רכישה, מס שבח ומס על הכנסה משכר דירה אינם כלולים. לפני החלטה כדאי להיוועץ באיש מקצוע.
שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, כפול 100. זהו מדד מהיר להשוואה בין נכסים, אבל הוא מתעלם מההוצאות ומההחזר על המשכנתא.
התזרים השנתי נטו חלקי ההון העצמי שהשקעתם. היא משקפת את אפקט המינוף ויכולה להיות גם שלילית כשההחזר על המשכנתא גבוה משכר הדירה בניכוי הוצאות.
לא בהכרח. משקיעים רבים בישראל מקבלים תזרים שלילי בהימור על עליית ערך. אבל חשוב לוודא שאתם יכולים לממן את הפער בכל חודש לאורך זמן.
לא. מס רכישה, מס שבח ומס על הכנסה משכר דירה אינם כלולים בחישוב. הם יכולים להשפיע משמעותית על הכדאיות — התייעצו עם מומחה מס.